真的要暂停卖地了？南昌将……

刚刚过去的五一假期，楼市最热的新闻，绝对是“暂停卖地”。

4月30日，高层对楼市做出了新提法：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

会议后一天的5月1日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

去化周期在18-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

简单来说：房子卖不完的城市先不卖地了；行情凑合的城市，你能卖多少房子就卖多少地。

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其实，早在2019年，类似的政策就已出台过。

那时候的政策划分更细：消化周期在36个月以上的，停止供地；36个月-18个月的，减少供地；12个月-6个月的，增加供地；6个月以下的，加快供地。

所谓的消化周期，一般是以商品住宅库存量/近3个月商品住宅成交面积均值。

据中指研究院数据，截至2024年3月，全国重点50城商品住宅（可售面积）的消化周期超过20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。

官方并未公布去化周期超过36个月城市的名单，但第三方研究机构有统计可供参考。

据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。这100个被纳入统计的城市中，有41个城市去化周期超过36个月，具体如下：

从名单来看，上榜的大多是三四线城市。其中，韶关以153.5的去化周期遥遥领先，按这样销售速度，这里的新房能卖12年！

除此之外，西宁、舟山、洛阳以及哈尔滨等城市，去化周期都超过了90个月。

有些意外的是，昆明、昆山、徐州、无锡和武汉等强二线城市，都在这份“大库存榜单”上。

那么南昌呢？

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同样是在上海易居研究院公布的那份数据中，去化周期偏低的10个城市：上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都，去化周期总体在12个月左右。

南昌在列！

也就是说，如果以这份数据为准的话，那南昌继续供地是肯定没问题的。

然而，我们在翻阅不同研究院的数据时，却发现这个去化周期相差还蛮大。

比如，江西同策研究院近日发布的4月南昌房地产市场监测月报中：截止2024年4月底，南昌市住宅侠义库存202万㎡，去化周期为12.80个月。

而在天睿数据中心发布的4月南昌房地产市场月报中：截至4月底，南昌市住宅库存面积为297.1万㎡，去化周期为18.6个月。

两个统计机构给出来的数据相差这么多，仅去化周期上，就相差了近半年！

到底以哪个为准呢？

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这就要回溯到最初2019年出台的政策上了，都5年了，似乎也没听说过哪个城市真正停止卖地。

毕竟，对于一般城市来说，卖地永远是来钱最快的方法，多少企业吭哧吭哧拼命干，都比不上卖块地赚得多。

然而，这一次通知下来了，却依然没有具体的数据界定。

挂牌的土地算库存吗？已出让的土地算库存吗？已领预售证的房源算库存吗？

所以才会出现不同的机构统计出来的数据不一致，且去化周期这一数据是在不停变化的，各地依然很难去界定，可以预想，这一次的政策仍然难以执行。

南昌九龙湖

据不完全统计，2024年重点28个城市住宅用地供应规模预计为1.085亿平方米，同比下降约15%，其中商品住宅用地规模约为6475万平方米，同比降幅约为18%。

可以看出，住宅用地供应已然在大幅削减。

南昌也是。

据爱房网统计，2024年1-4月，南昌市（不含进贤县、安义县）仅成功出让3宗经营性用地，均为住宅用地，共计185.893亩。

而与2023年同期相比，成交用地数量减少了75%，用地面积减少了69.75%；相比2022年同期，更是大幅下跌！

主动放慢脚步，未尝不是一件好事。

毕竟，南昌楼市的流动性已经逐渐减慢，去年土拍已然出现城投频频托底的现象，今年刚开年就出现了多宗宅地流拍的尴尬境况，连之前一直很热的九龙湖，也无人出手。

倘若持续供地，对开发商的资金压力和庞大的二手房库存，都将是巨大的考验。

目前亟需的，是给市场化解库存压力的时间；给不同的人群提供多种产品选择的空间；给开发商留出更多的利润空间打磨好产品......

让市场趋于正常，南昌楼市才能持续健康发展。